据悉，上海轨道交通M7线耀华路站的综合开发模式试点方案正在完善。轨道交通11号线也将采用站点综合体开发的方式，第一次尝试把地铁站点与周边的商业“捆绑”在一起整体开发。这意味着，上海轨道交通未来的建设项目有望改变以往的开发模式，项目公司除拥有轨道建设的市政用地开发权外，还可获得地铁站上盖商业用地的物业开发权。

轨道商业已经成为众多开发商争夺的聚宝盆。这种在伦敦、东京、香港等地为运作的地产模式，是否有望在上海轨道交通未来的建设项目中得到发展呢？

现代商业资本竞逐

轨道商业即商业地产项目直接建在地铁站点上，地下或地上直接连接有地铁出入口。如今轨道商业已进入黄金增长期，传统商业区正在进行裂变，这种裂变逐步地衍生出一类新的商业中心区，即新的交通枢纽商业中心。其中一个最重要的形式就是轨道商业。

轨道商业已成为现代都市商业圈的重要一环。综观国际大都市，据统计，纽约地铁营运线路总长居世界首位，日客运量达到2000万人次，地铁商铺年营业总收入目前已超过120亿美元；东京地铁仅便利店的年销售额目前就要接近370亿日元，整个地铁商铺的年销售总额近1000亿日元；而伦敦等城市的地铁上盖商业，其平均租赁价格要高于同片区、同等类型物业30%以上。这些都是令开发商、投资者激动的数字。

目前上海一共有266个轨道站点，周围的商务楼、办公楼、商场还处于不完全开发状态，开发这些轨道商业地产的广大市场切实可行。上月，首个纯产权、出售型地铁商铺九号商业广场，在地铁9号线终点站松江新城站面市，打破了轨道商业“只租不售”的惯例。这种纯产权、出售型、地铁上盖、终点站、灵活经营的轨道商业，成为无数财富资本竞逐的焦点，引起一场6月的投资风暴。

换乘枢纽为首选地

在与笔者接触的很多开发商认为轨道商业正在改变着上海的商业格局，并将成为未来最具投资价值的商业，它对周边地价及商业的提升效应，以及稳定且较高的投资价值已经毋庸置疑。因此，越来越多的开发商开始重视和实践轨道商业。从近期市场看，就有位于场中路、共和新路的共和国际商务广场，位于九号线松江新城站的九号商业广场，宝山三号线友谊路站的祥腾国际广场等轨道地产纷纷面世。

综观目前上海的轨道商业项目，可以分为两大类，一类是过路站点轨道商业，一类是轨道换乘枢纽站点的商业物业,最具有代表性的就是人民广场站著名的香港名店街、来福士广场、徐家汇站的港汇广场，静安寺站的久光百货等。与过路站点相比，轨道换乘枢纽站点的商业物业具有人流量大、客流涵盖范围广量大特点，升值潜力更胜一筹。以上海为例，目前租金高、生意兴隆的轨道商业都是换乘枢纽站点的商业，如人民广场的香港名店街、迪美商场等，每年因投资价值不断攀升，这些商业的租金都会上涨500至1000元/平方米。也正因为如此，处于换乘枢纽站点的轨道商业被视为是最具投资价值的。交通换乘枢纽区域将成为轨道商业发展的重中之重，并成为轨道商业投资的首选地。

实现交通与商业双赢

有轨道并不一定就会有成功的商业。毕竟，轨道商业的成功是由很多方面的因素形成的。同其它商业地产一样，除了交通之外，还与周边环境、商业定位有着密切的关系。有业内人士指出，轨道商业是因为出行而产生的消费，因此地铁商业的布局要充分根据地铁客流的消费习惯，消费档次较低的快餐式小店、小商铺的出现适应了这种流动的出行行为。但倘若轨道商业的商业形态始终停留在这种比较低端的层面上，显然无法获得成功，必须将轨道商业发展成为一个带有目的性消费的时尚场所。如香港名店街和来福士广场在人民广场地铁站的组合，既适应了轨道商业的流动性需求，又拔高了定位，解决了轨道商业的“聚散”问题。

轨道商业实际的核心竞争力还是在于项目本身，只有项目本身品质高，才能借助轨道交通充分体现项目商业价值，才能真正实现地铁与商业的“双赢”。