住宅市场

2005年央行出台的取消房贷优惠利率和七部委联合出台的营业税政策、期房限转等政策，受政策影响最大的莫过于住宅市场。我们将从一手住宅市场和二手住宅市场两方面进行分析。

一手住宅市场

● 投资额增幅大幅回落、住宅建设步伐放缓

受宏观调控政策影响明显， 1~4月各大城市住宅投资额增幅大幅回落。北京、上海1~4月住宅投资额同比增长分别为：2.50%和6.80%，相比1~3月分别回落3.5和14.0个百分点。

1~4月，全国住宅施工面积同比增长17.3%，相比2004年同期下降10.7个百分点。上海、北京、深圳等城市住宅建设的脚步放缓。

1~4月，上海商品住宅施工面积同比增长仅4.3%，相比于去年同期22%的增幅，下跌17.7个百分点。北京、深圳住宅施工面积同比增长8.9%和8%，小于全国平均涨幅。

● 开发商推盘谨慎

由于开发商对政策的把握存在难度以及市场形势的扑朔迷离， 1~5月各地新增楼盘供应总量小于去年同期水平，推出新盘类型以普通住宅为主。5月新政出台后，开发商在推盘的时间和价位上显得尤为谨慎。

● 四大城市销售面积表现各异、销售价格相对平稳

从1~4月的销售面积数据可以看出，除2月份受春节节气影响销售较淡外，北京销售情况基本处于节节攀升状态；上海由于去年房价一路走高，成为宏观调控的重点，受政策影响较大，销量受呈现下降态势；广州、深圳销售情况基本稳定，受政策影响较小。

四大城市住宅销售价格总体表现平稳。上海住宅价格数据仍居四大城市之首，在3月信贷和税收政策的严控下，4月住宅销售价格有所下降；北京住宅销售价格则呈现出小幅上涨的态势；广州、深圳的销售价格依然非常平稳，无明显变化。

二手住宅市场

● 四大城市成交面积受政策影响表现各异

上半年出台的取消房贷优惠利率和营业税政策直击炒房者，尤其是营业税政策在房地产交易环节上征税，进一步影响到二手住宅市场。与一手交易类似，2月二手住宅成交面积受春节影响普遍下滑，3月成交面积普遍回升，但随着各项政策的相继出台，四五月份成交面积下降趋势明显。

上海由于早在3月就推出了营业税政策，使得二手住宅市场的成交面积在4月出现较大幅度下滑，5月随着七部委意见的推出，成交面积仍然处于下滑态势。

　　北京3、4月二手住宅成交面积均有较大幅度上涨。随着5 月七部委意见效应的逐步显现，二手住宅市场将受到一定冲击。广州、深圳市场反应相对平稳。

如表：四大城市１－５月二手住宅成交面积环比涨幅表（单位：％）

　　　　　　　　数据来源：北京房地产信息网，广房地产交易中心。上海、深圳数据来源中原统计数据

● 四大城市成交价格有所下降

北京由于3、4月二手住宅成交面积的大幅增加，出现量增价格小幅下调；上海受政策影响，4月开始成交量锐减，买卖双方处于观望状态，价格在4月出现微小下调，5月价格继续下挫；广州、深圳成交面积、成交价格走势平稳。

写字楼市场

2005年央行的诸多政策主要对住宅市场产生较大的影响，对写字楼市场影响较少。并且，随着中国经济的持续走好，写字楼市场继续升温。

● 北京、上海写字楼市场新增供应增加，广州、深圳新增供应平淡

今年第一季度，全国写字楼供应量大增，开发投资额同比增长24.00%；新开工面积同比增长34.60%。

1~4月，北京写字楼新增供应面积55.06万平方米，主要供应类型为甲级写字楼，主要供应区域为在朝阳区和西城区。1~5月，上海写字楼新增供应面积34.45万平方米，主要供

应类型为乙级写字楼，供应分布主要以次中心区域和外围区域为主。

● 写字楼市场需求活跃

北京1~4月受国内企业的需求拉动影响，需求量得以大幅度释放，交易呈现稳定活跃的态势。分区域来看，海淀区、朝阳区仍是传统的北京写字楼集中供应、集中成交的区域。今年前3 个月上海甲级写字楼市场风平浪静期，写字楼空置率处于平稳期，市场需求高潮也未进入。4 月以来上海的写字楼市场比较乐观，尤其在是上海市政府加强住宅商品房市场的宏观调控之后， 更多的投资流向写字楼市场。1- 5月广州市新建写字楼交易登记面积为11.21万平方米，其中天河区是广州市十区当中新建写字楼交易登记面积最多的一个区， 交易登记面积达5.09万平方米， 接近占到全市八区总面积的一半。1-5月深圳写字楼交易活跃，甲级写字楼的空置率进一步降低，截止5月底，全市甲级写字楼空置率在10%以下。

● 甲级写字楼租金稳中略升

北京今年第一季度写字楼市场受供给总量的大幅增加、供给结构的不合理等因素的影响，整体成交均价上涨的压力较大，现阶段仍处于一个相对稳定的发展态势，租金保持平稳， 略有上升。

上海写字楼租赁市场发展迅速， 租金水平增长明显。今年1月，上海甲级写字楼的租金水平就出现了一个较明显的增长；2月份租金小幅下降，回到平稳的发展水平；春节过后，写字楼租赁市场开始复苏，租金保持上涨的好势头。

广州市写字楼的租金水平依然平稳，没有出现大幅度的上升的现象， 可见写字楼用家较为稳定。深圳甲级写字楼的租金继续看涨，尤其是中心区，颇有供不应求的态势。

商业营业用房市场

商业物业市场受宏观调控的影响亦较少。并且，随着中国经济的持续走好，商业营业用房市场继续升温。

● 商业营业用房供应增加

第一季度，北京商业营业用房供应大幅增长，且相当数量是原有住宅小的配套部分，主要供应区域为朝阳区和西城区。

第一季度，上海供应类型以社区底商为主，其他各类商业用房均无供应，并供应的区域集中在城市边缘地区，服务对象主要为社区业主和社区周边区域民。上海次商业中心逐渐成为集中型商业发展重点区域。

广州2005年伊始，各大发展商加大在商业市场的投入及开发力度，广州商业市场日渐趋热。广州的商业市场形成了以大型综合商场、专业市场、临街街铺“三足鼎立”的格局，而且这种格局将日趋稳固，难以打破。

●     商业营业用房需求旺盛

受到区域优势的影响，北京商业用房租赁市场需求因地而异，在传统区域如CBD核心区及其周边供需两旺。

上海商业营业用房市场的需求强大，特别是随着中国零售业市场的放开，世界各大零售业巨头将投资重点向中国市场倾斜， 零售业发展的同时也带动商业地产的发展。

广州作为华南地区商业地产发展相对比较成熟和最具潜力城市之一，加上与港澳地区间联系的紧密性，使它更多地引起来自港澳投资客的注意。

深圳商业营业用房市场出现供需两旺的好势头，成交价格大幅度提升，买卖成交活跃的同时，商业租赁需求越来越多，福田、龙岗、龙华是租赁最为活跃的区域。而且随着深圳商业的迅速发展，吸引了大量香港，甚至东南亚客户前来投资。

● 商业营业用房售价及租金

１~4月，北京市各区县商业用房预销售均价均有不同程度增长，其中宣武区、朝阳区、西城区销售均价位于前三位。1~5 月，上海商业营业用房市场城市中心区和次中心区的租金水平上涨明显，城市边缘区的租金保持稳定。1~3 月，广州越秀、荔湾、海珠、芳村四个区域的新建商铺均价都有上升，而天河、白云、黄埔这三个区域受市场供应量放大的影响，均价均有小幅下降。１~4月，随着关内商业物业逐步投放市场，深圳商业售价将有大幅度上涨。大型购物中心及其周边商铺的租金明显提升，跟去年同期比较，上涨了5%~30%； 而一些规模小、素质参差不齐的商铺则租金下滑。

综上所述，宏观调控效果已经初步显现，全国房价上涨较快的城市的房地产市场已经出现降温，房地产开发的投资热情正在冷却，炒房者渐渐撤离，房地产市场正向着理性回归。随着时间的推移，宏观调控的效果将进一步显现，下半年房地产市场何去何从，我们拭目以待。