文：中央研究๽= 6;

历经7次提交&#= 23457;议，5载物换星移，Ӎ= 8;物权法》草案终于在&= #21315;呼万唤声中走到了= 459;长隧道的末端，这场= ;持续了十余年的争论&#= 32456;将尘埃落定。而《Ĥ= 89;权法》的实施将会为= 房地产业带来一场新= 0340;改革，其影响巨大ᦁ= 2;需要审慎对待。本文&= #23558;从物权法的房地产= 456;关内容以及后期可能= ;出台的物业税两方面&#= 23637;开分析。

一&#= 12289;《物权法》概述

《物权法》是一个Þ= 69;家的基本财产法，其= 首要任务是界定产权= 5292;即界定自然人、法ߟ= 4;直接支配不动产或动&= #20135;的权利。简单说来A= 292;它主要解决以下三方= ;面问题：1)“物”ô= 02;谁所有；2)所有人对物享ć= 77;的权利，及他人对物= 的义务；3)对物权的保护ʌ= 92;侵害物权的人所要承= 担的法律责任。

《物权法》是一部Ð= 51;系国计民生的基本法= 律，它不仅维护社会= 0027;义基本经济制度，ࡧ= 6;时也维系广大人民群&= #20247;的根本利益。这部= 861;律的出台将促使中国= ;转向依赖法律手段而&#= 38750;单纯依靠行政命令Ĉ= 69;管理经济，它将成为= 我国实行“依法治国R= 21;的重要基石。

表1：物权法草案ऩ= 7;议历程回顾

时间	次数	事件
2002年11月	第一次	中国共产党第十六= 次全国代表大会提出= 5292;要“完善保护私人财= ;产的法律制度”。一= 0010;月之后，九届全国ߟ= 4;大常委会对物权法草&= #26696;进行了初次审议。
2004年3月	第二次	十届全国人大二次= 会议通过宪法修正案= 5292;增加了“公民的合法= ;的私有财产不受侵犯&#= 8221;这一突破性规定，߳= 1;私有财产权上升为宪&= #27861;权利。
2005年6月	第三次	物权法草案三次审= 议稿专门增加条款，= 5268;定企业主管人员以ਰ= 0;偿转让或低价出售、&= #20302;价折股等手段造成= 269;有资产流失，以及企= ;业主管人员严重不负&#= 36131;任，造成国有和集Ë= 07;企业严重亏损、倒闭= 的，将依照不同情况= 5292;追究企业相关主管ߟ= 4;员的民事、行政乃至&= #21009;事责任。
2005年10月	第四次	草案四次审议稿进= 一步强调要将维护公= 6377;制为主体、多种所੍= 7;制经济共同发展的国&= #23478;基本经济制度作为= 435;法目的和基本原则，= ;同时又强调对国家、&#= 38598;体和私有财产平等Ì= 45;护的原则。
2006年8月	第五次	十届全国人大常委= 会第二十三次会议上= 5292;物权法草案继续提෿= 1;审议。草案规定，私&= #20154;在购得房产70年后，可通过= 1521;国家交纳土地转让金而继续使&= #29992;。小区绿地、道路= 646;全体业主所有。
2006年10月<= o:p>	第六次	十届全国人大常委= 会第二十四次会议再= 7425;对物权法草案进行ऩ= 7;议。有关基本经济制&= #24230;的规定更加集中鲜= 126;。
2006年12月<= o:p>	第七次	十届全国人大常委= 会第二十五次会议对= 9289;权法草案进行第七શ= 5;审议。草案要点是保&= #38556;一切市场主体平等= 861;律地位。

二&#= 12289;《物权法》草案热Ġ= 57;解读

《物权法》是一部á= 22;本法，它的颁布实施= ，将会影响到国家、= 8598;体及个人的各方利௡= 0;，也会对各行各业产&= #29983;极为深刻的影响，= 152;以其审议也历经坎坷= ;。本文将本次提请审&#= 35758;表决的物权法草案Ļ= 32;七稿（简称：第七稿= ）与原稿对比，进行= 8909;点解读。

<= span lang=3DEN-US style=3D'mso-bidi-font-size:10.5pt;line-height:125%;font-famil= y:STXihei; mso-bidi-font-family:Arial'>1= 2289;住宅建设用地使用੓= 5;期间届满自动续期

这一Š= 68;定解决了前段时间在= 深圳涌现出来的住宅= 0351;用年限到期问题，ߖ= 3;对该问题的争议下了&= #23450;论。但是，我们注= 847;到，第七稿与原稿相= ;比，模糊了续期的费&#= 29992;问题，而这个问题û= 65;是最让人担忧的。

让我Ê= 04;来假设两个极端：一= 方面，如果续期无需= 1478;交费用，则土地的ߥ= 5;值实际上让渡给了使&= #29992;者，国家实质上丧= 833;了土地的所有权，这= ;种情况显然违背了我&#= 22269;现行的土地所有制ò= 30;。另一方面，如果续= 期需要按照彼时的市= 0215;支付土地费用，即ߎ= 1;动产的权利人到时只&= #25317;有建筑物。而离开= 102;土地的建筑物不具有= ;价值，则房地产将失&#= 21435;传统意义上增值保Í= 40;的功能，购房还是租= 房又将成为讨论热点= 2290;

由于Ĉ= 12;稿中国家对于费用问= 题的模糊化，可以看= 0986;短时间内续期费用໾= 2;题尚在探索中。续期&= #36153;用的缴纳方式、数'= 069;等一系列参数都将决= ;定房地产未来的走势&#= 65292;也关系到中国经济į= 40;发展。尽管我们都揣= 测政府极有可能会采= 1462;中庸的方式，在两ߑ= 0;极端中间找寻一个平&= #34913;点，但是平衡点的= 506;寻又将是一条漫漫长= ;路。

<= span style=3D'mso-bidi-font-size:10.5pt;line-height:125%;font-family:STXihei; mso-bidi-font-family:Arial'>表2：= 289;权法草案第七稿热点= ;

&= nbsp;	= 1532;七稿	= 1407;稿
70年后住&= #23429;用地自动续期	住宅建&= #35774;用地使用权期间届= 385;的，自动续期，非住= ;宅建设用地使用权期&#= 38388;届满后的续期，依Ģ= 31;法律规定办理。	第六稿&= #35268;定到期后要缴纳一= 450;的使用费才能续期。= ;
业委会&= #21487;当诉讼主体	业委会&= #21487;以成为诉讼主体，= 487;以做原告和被告。	业主委&= #21592;会地位不明确，不!= 021;作为诉讼主体。
车库权&= #23646;按约定处理	建筑区&= #21010;内，规划用于停放= 773;车的车位、车库的归= ;属，由当事人通过出&#= 21806;、出租或者附赠等Ą= 41;式约定。占用业主共= 有道路或其他场地的= 6710;位，归业主共有。	第六稿&= #35268;定，建筑区划内，#= 268;划用于停放汽车的车= ;位、车库的归属，有&#= 32422;定的，按照约定；Ė= 09;有约定或者约定不明= 确的，属于业主共有= 2290;
细化拆&= #36801;补偿的数额	征收集&= #20307;所有的土地，应当= 903;付土地补偿费、安置= ;补助费、地上附着物&#= 34917;偿费等费用，维护ŝ= 87;征地农民的合法权益= ，保障被征地农民的= 9983;活。	没有详&= #32454;的拆迁征地补偿措= 045;。也未规定如何维护= ;被征地农民的合法权&#= 30410;。

<= span lang=3DEN-US style=3D'mso-bidi-font-size:10.5pt;line-height:125%;font-famil= y:STXihei; mso-bidi-font-family:Arial'>2= 2289;业主的自治权

短短Õ= 13;几年间，物业服务机= 构从无到有、从小到= 2823;，已经成为覆盖面ॳ= 1;，对群众生活产生重&= #35201;影响的行业，而业= 027;和物业服务机构之间= ;的纠纷也逐渐多了起&#= 26469;。

根据z= 98;物权法》，业主拥有= 以下权利：1.业主可以自行ļ= 49;理建筑物及其附属设= 施，也可以委托物业= 6381;务机构或者其他管ச= 2;人管理；2. 业主依法有权= 356;换建设单位聘请的物= ;业服务机构或者其他&#= 31649;理人；3.业主可以设立Ç= 94;主大会，选举业主委= 员会；4.业主共同决定Ű= 73;聘和解聘物业服务机= 构或者其他管理人，= 5913;建、重建建筑物及ࠥ= 4;附属设施等事项。

这些Š= 68;定充分体现了业主所= 享有的自治权，但是= 9994;主委员会的法律地߮= 1;问题在第七稿里仍然&= #27809;有得到妥善解决。= 532;七稿规定，业主委员= ;会虽然不是独立法人&#= 65292;却可以成为诉讼主Ë= 07;，即可以做原告或被= 告。但是，如果业委= 0250;败诉，按道理应该ஸ= 1;全体业主一起承担责&= #20219;，而实际上很多业= 027;可能不愿意承担责任= ;，因此如何执行，仍&#= 28982;是法院的一个难题z= 90;

<= span lang=3DEN-US style=3D'mso-bidi-font-size:10.5pt;line-height:125%;font-famil= y:STXihei; mso-bidi-font-family:Arial'>3= 2289;建筑物区分所有权

随着Ë= 03;房制度改革和高层建= 筑物的大量出现，规= 7169;住宅小区越来越多ᦁ= 2;车库、车位归谁所有&= #30340;问题逐渐成为老百= 995;关注的焦点。七稿与= ;原稿相比车库、车位&#= 24402;属等问题更加明确É= 02;：建筑区划内，规划= 用于停放汽车的车位= 2289;车库应当首先满足ߏ= 4;主的需要。建筑区划&= #20869;，规划用于停放汽$= 710;的车位、车库的归属= ;，由当事人通过出售&#= 12289;出租或者附赠等方ó= 35;约定。占用业主共有= 的道路或者其他场地= 9992;于停放汽车的车位ᦁ= 2;属于业主共有。

上述两条均针对物Ç= 94;管理，可见草案对物= 业管理的重视程度。= 0001;于我国的物业管理व= 8;处于成长阶段，各种&= #21046;度、运转方式上面$= 824;存在诸多问题，而目= ;前的《物业管理条例&#= 12299;也存在各种法律关Ŀ= 95;错位的问题。《物权= 法》草案审议通过后= 5292;该法作为一部基本ૢ= 1;律的出台，将摆正各&= #26041;主体位置，明确各= 181;关系，为我国物业管= ;理的发展奠定了坚实&#= 30340;基础。

<= span lang=3DEN-US style=3D'mso-bidi-font-size:10.5pt;line-height:125%;font-famil= y:STXihei; mso-bidi-font-family:Arial'>4= 2289;细化拆迁补偿

近年Ĉ= 69;，随着城市建设的加= 快，旧城居民的房屋= 1644;土地经常被征用。߭= 4;由于没有相关的法律&= #20316;为支持，也没有关= 110;补偿的细化规定，经= ;常引发拆迁纠纷。

在城ð= 66;动拆迁过程中，补偿= 控制相对严格，而在= 4449;收集体所有的土地ਲ= 2;，各种问题层出不穷&= #65292;被征地农民权益经= 120;得不到保障，补偿也= ;得不到落实。为此，&#= 33609;案七稿针对此种情Ñ= 17;做出了更细化的规定= ，“征收集体所有= 的土地，应当支付土= 2320;补偿费、安置补助ฟ= 3;、地上附着物和青苗&= #30340;补偿费等费用，并$= 275;额安排被征地农民的= ;社会保障费用，保障&#= 34987;征地农民的生活，Ņ= 00;护被征地农民的合法= 权益。”这一规定体现= 了党和国家关于征地= 4917;偿安置必须确保被ঌ= 9;地农民原有生活水平&= #19981;降低、长远生计有= 445;障的原则。

<= span style=3D'mso-bidi-font-size:10.5pt;line-height:125%;font-family:STXihei; mso-bidi-font-family:Arial'>三、物业税呼= ;之欲出

3月16日上午《物权法= 》草案审议通过，《= 9289;权法》实施在即。๢= 5;部被誉为“将促使中&#= 22269;转向依赖法律手段Ň= 80;非单纯依靠行政命令= 来管理经济”的法律A= 292;也深刻影响房地产业= ;。它给物业税的开征&#= 25552;供有力的法律支持ʌ= 92;使沸沸扬扬“折腾”&#= 20102;四年的物业税迎来É= 02;一片曙光。

所谓Ĥ= 89;业税，又称“财产税̶= 1;或“地产税̶= 1;，主要针对土地、&#= 25151;屋等不动产，要求Ð= 54;所有者或承租人每年= 都缴付一定税款，税= 9069;随房产的升值而提ོ= 0;。该税项的开征需要&= #20197;财产的产权界定为= 069;提，这就是为它什么= ;要以《物权法》实施&#= 20316;为前提的原因。

<= span lang=3DEN-US style=3D'mso-bidi-font-size:10.5pt;line-height:125%;font-famil= y:STXihei; mso-bidi-font-family:Arial'>1= 2289;物业税对房价影响வ= 8;微

从提ť= 58;开征物业税以来，该= 税对房价的影响究竟= 6159;升是降就一直争论ߎ= 1;休。初期流传一种说&= #27861;，物业税出台后会= 351;房价下降，甚至可达= ;30%~40%的降幅。原因= 是物业税将70年土地使用权į= 40;出让金分配到使用的= 每年来支付，因此可= 0197;避免一次支付所带੖= 9;的负担，房价将下跌&= #12290;

事实Ç= 78;，从物业税设计目的= 分析，主要在于完善= 2269;家税收和财政体制ᦁ= 2;并不是为了规范房地&= #20135;开发秩序，更非降= 302;或抬高房价。影响房= ;价的最重要因素是供&#= 27714;关系，其次是政策z= 89;成本等因素。物业税= 对房价的影响，绝不= 6159;通过简单的换算或෶= 5;算公式来得出的。开&= #24449;物业税，最重要的= 446;的是增加房产持有人= ;的“持有成本”，从 = 780;促使消费者节约、理= ;性消费，进而抑制房&#= 22320;产投机行为。

<= span lang=3DEN-US style=3D'mso-bidi-font-size:10.5pt;line-height:125%;font-famil= y:STXihei; mso-bidi-font-family:Arial'>2= 2289;物业税开征有待解ࠫ= 5;操作层面技术问题

尽管Ĥ= 89;业税开征箭在弦上，= 但物业税的出台在实= 8469;操作层面还存在问ག= 4;，如何评估房屋价格&= #12289;物业税税率、免税= 631;准、起征点设计等等= ;都还需要明确。物业&#= 31246;年内全面开征尚存Þ= 56;难，分类开征的条件= 趋于成熟，对高档住= 3429;、大户型住宅开征௚= 0;可能性较大。

相= 关链接：

http://house.focus.cn/ztdir/wuquanfa/ 物权= 861;第七稿热点

http://epaper.rmzxb.com.cn/2007/20070112/t20070112_11= 5896.htm 《物= 435;法》草案审议历程回= ;顾

<= span style=3D'color:windowtext;text-decoration:none;text-underline:none'>http://= finance.sina.com.cn/money/swgh/20070313/02053399381.shtml 物业税试点有= ;望年内成行

http://= bjyouth.ynet.com/article.jsp?oid=3D18351538 物业= 246;到底如何影响房价=